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賃貸住宅経営

相続税対策

  • 相続税改正について
  • 相続税対策の実例レポート

どう向き合う?いよいよ始まった相続税改正(平成27年1月から施行)

相続税の基礎控除が大幅縮小へ

このたび相続税が改正され、平成27年1月1日以後の相続から基礎控除が大幅に引き下げられました。改正の理由は、地価が大幅に上昇した昭和末期から平成初期のバブル期に拡大された基礎控除額がそのまま据え置かれ、その後のデフレ進行による不動産価格や株価の下落が基礎控除に反映されなかったからです。
そこで、今回の改正では基礎控除が次のように引き下げられました。

相続税では、相続財産が基礎控除額を超えると相続税がかかります。今まで相続税は、死亡した方の約4%程度だけが対象だったので『富裕層の税』と言われてきました。しかし、今回の改正で課税対象者を1.5倍、すなわち死亡した方の6%に引き上げるべく水準が決められました。ただし、これは全国平均であって、地価の高い都市部に不動産と、ある程度の金融資産を保有していれば改正後の基礎控除をゆうに超えてしまう相続財産となります。

つまり、この改正は単純に増税ということにとどまらず、これまで相続税がかからないと安心されていた層も今後は課税されるケースが出てきたと言えます。また、すでに相続税の課税対象だった方にとっては、さらに相続税が増えることは確実となります。

基礎控除の引き下げによって負担する相続税がどれだけ増えるのかを試算

たとえば、相続人が子ども2人の場合、基礎控除は現行の7,000万円(5,000 万円+1,000 万円×2 人=7,000 万円)から改正後は4200万円(3,000 万円+600 万円×2 人=4,200 万円)と6割になります。

そのため、相続財産が1億円の場合では、相続税が現行の350万円から770万円と2倍以上にも増加します。相続財産が3億円の場合の相続税は、5800万円から6920万円と1120万円も負担が増えます。

これだけ多額の相続税を相続発生後10ヶ月以内に現金を準備して納税しなければなりません。一般に相続財産の多くは不動産となっており現預金の保有は少ないので、高額な納税資金を準備することができずに、先祖代々受け継いできた大切な土地や、思い入れのある土地を売却して手放さなければならないケースが起きています。

相続税評価額を大幅に下げる「小規模宅地等の特例」

土地の相続税評価額は、「更地」なのか、「自宅」が建っているのか、「貸家」が建っているのか、などの条件により大きく異なります。なかでも相続税評価額を大幅に減らせる制度として注目を集めているのが、「小規模宅地等の特例」です。

特例の対象となる土地と相続税評価額の減額は、下の表のとおりです。

土地の種類 A.自宅の土地
(特殊居住用居住用宅地)
B.焦点・会社・工場の土地
(貸付事業用以外の宅地)
C.アパート・駐車場の土地
(貸付事業用宅地)
上限面積 330m²(改正前は240m²) 400m² 200m²
どんな土地 被相続人が住んでいた自宅の土地 被相続人が会社やお店など事業を営んでいた土地 アパートや駐車場等、人に貸している土地
評価減になる
条件は?
  • ・配偶者または被相続人と同居していた親族が相続(申告期限まで保有、居住)
  • ・持ち家のない別居親族が相続する場合(上記の人がいない場合。申告期限まで保有、居住)
  • ・事業を継ぐ親族が相続する場合
    (申告期限まで保有、事業継続)
  • ・事業を継ぐ親族が相続する場合
    (申告期限まで保有、事業継続)
土地の相続税評価 80%減 80%減 50%減

●例:相続する土地が270m²、路線価が30万円/m²の場合の相続税評価額

上の表から「更地」よりア「パート」や「駐車場」へと「土地の種類を変える」ことで評価額の減額につながることがわかります。また、80%や50%も相続税評価を減らせるのは、「土地」ならではのメリットになります

相続税を上手に節税する方法とは?

アパート経営をすることで、土地の固定資産税を1/6に減額。相続税評価額も2/3程度に減額させることができます。

前もってアパート経営をしておくことで、一度にまとまったお金がなくても、家賃収入などを分割金や納税に充てることができるため、保有している土地が多い方ほど、アパート経営は相続税の節税対策として効果的です。

また、建て替えをご検討されている方であれば「賃貸併用住宅」という方法があります。
賃貸併用住宅は、自宅を持ちながら賃貸経営を行うことができるので、賃貸利用している部分の土地は、相続税評価額が下がるため減税対策になります。

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